近日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于明确金融 房地产 开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)，就营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策做出补充说明。通知原文

国家税务总局

关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知

财税[2016]140号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下：

1. 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

   二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。

   三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

   四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。

    

   五、纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。

   六、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。

   七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

   房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

   八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

   （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

   （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

   （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

   九、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。

    

   十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。

    

   十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。

    

   十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

   非企业性单位中的一般纳税人提供《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（二十六）项中的“技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”，可以参照上述规定，选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

   十三、一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

   十四、纳税人提供武装守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳增值税。

   十五、物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。

   十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

   十七、自2017年1月1日起，生产企业销售自产的海洋工程结构物，或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物，应按规定缴纳增值税，不再适用《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）或者《财政部国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》（财税〔2014〕62号）规定的增值税出口退税政策，但购买方或者承租方为按实物征收增值税的中外合作油（气）田开采企业的除外。

   2017年1月1日前签订的海洋工程结构物销售合同或者融资租赁合同,在合同到期前,可继续按现行相关出口退税政策执行。

    

   十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。

    

   财政部国家税务总局

   2016年12月21日

    

    

   解读：

    

   金融方面：明确了“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，购入基金、信托、理财产品等持有到期等是否征税。

    

   1.“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

   2.购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于金融商品转让。

   3.部分经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

   4.资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。

   5.纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。

   6.财税〔2016〕36号文所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。

    

   房地产开发：明确了“向政府部门支付的土地价款”的概念，项目公司扣除土地价款的条件。

    

   1.“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

   2.项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。需同时符合下列条件的：（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

    

   教育辅助服务：明确了外卖食品、经营性住宿场所提供会议场地、武装守护押运服务等如何征税。

   1.提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。

   2.宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。

   3.纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。

   4.非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

   5.一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

   6.纳税人提供武装守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳增值税。

   7.物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。

   8.纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。 

   销售自产海洋工程结构物：2017年1月1日起，应按规定缴纳增值税。

   1.自2017年1月1日起，生产企业销售自产的海洋工程结构物，或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物，应按规定缴纳增值税。但购买方或者承租方为按实物征收增值税的中外合作油（气）田开采企业的除外。

   2.2017年1月1日前签订的海洋工程结构物销售合同或者融资租赁合同，在合同到期前，可继续按现行相关出口退税政策执行。

   执行时间：2016年5月1日起执行。

   除销售自产海洋工程结构物的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。

   此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。

    

   阳春三月，全国楼市迎来一波密集调控期。3月中旬以来，全国已经有数十个城市先后出台调控政策，北京与广州更是不断加码政策，力控节后楼市的过热现象。截至昨日，深圳仍未有新政出台。未有新政出台的原因，大概是与去年10月4日“深八条”出台后深圳楼市表现平稳有关。

    

   截至目前，“深八条”出台已经整整半年时间。在这过去的半年时间里，深圳新房批售和成交一路走低。至今年3月，深圳一手成交已经连跌6个月，上月深圳一手住宅成交更是只有803套，刷2009年以来新低；而过去半年来，深圳二手成交经历跌宕后开始复苏，上个月成交回升至4838套。

    

   一手住宅：批售推售仍乏力

   与其他一线城市年后成交量价如火如荼之势相比，春节后深圳楼市整体仍然处于不温不火的状态。其中一手楼市因为鲜少新项目入市，已经量价连跌6个月。

    

   家家顺研究中心数据显示，自去年10月4日新政以来，深圳一手住宅成交量价便一路走低，到2017年3月全市成交803套，成交均价54370元/平方米，成交面积80302.44平方米，三项数据均已连续下跌6个月。

    

   另外，截至今年3月31日，全市一手住宅库存面积为369.33万平方米。以过去6个月的月均成交面积计算，深圳一手住宅的去化周期已经由2月的14.6个月延长至如今的17.5个月。

    

   3月，福田一手住宅依然零成交，南山成交59套，是关内成交冠军；龙岗环比下跌15%，成交366套，仍是全市成交榜首。价格方面，龙岗与宝安一涨一跌，成交均价分别是43018元/平方米与48464元/平方米。南山成交均价全市最高为99447元/平方米，而盐田成交均价则不敌宝安。

    

   据深圳中原研究中心统计，3月深圳一手住宅推售16.3万平方米，批售14.1万平方米。市场供应恢复至1月的水平，但相比新政前，批售与推售仍显乏力。

    

   二手住宅：3月成交环比涨116%

   在经历了去年10月至今年2月的成交五连跌之后，深圳二手市场在3月迎来了“小阳春”。根据深圳市规土委官网的备案数据统计，2017年深圳二手住宅共成交4838套，环比大幅增加116%。单就成交套数而言，已经是当月一手住宅成交量的6倍左右。

    

   记者了解到，去年10月至今年3月，深圳二手住宅成交在规土委官网备案套数依次分别是：6329套、5679套、3812套、2747套、2240套、4838套。由数据也可以看出，经历了春季因素等导致的1、2月的成交淡季之后，深圳二手成交复苏明显。

    

   业内分析，二手成交回升明显在预料之中。毕竟春节之后，迎来入学季、带动学位房的购买需求；二手市场体量大、一手供应少导致买家集中关注二手市场；此外，去年的“深八条”政策效应让楼市已经完成了适应过渡，不少当初持观望情绪的买家开始按捺不住出手。在多重利好的带动效应下，深圳二手住宅迎来了预期中的回升。

   分析：二手楼市价格稳定

   据家家顺研究中心调查显示，3月深圳二手住宅购房者中，刚需群体占比近7成，改善置业群体占比17%，投资客占比15%。

    

   据深圳中原研究中心监测显示，3月二手住宅价格下跌幅度持续收窄，市场正在持续微幅度调整，促使价格与市场预期达成一致；家家顺房产网挂牌数据也显示，当前深圳各区二手住宅挂牌价格涨跌幅度变动不大。